Aufschlag auf den Marktwert
+ 5 %
- Vermarktungsdauer
- 63 Tage
- Verkauft am Ende
- 1 % unter Marktwert
Marktpreis-Einordnung
Was ist Ihre Immobilie heute realistisch wert?
Eine fundierte Marktpreis-Einordnung, gestützt auf Mikrolage, Zustand, Vergleichsobjekte und die aktuelle Nachfrage. Diskret, im Akquise-Kontext kostenfrei, in Ruhe besprochen.
Unser Vorgehen
Eine ehrliche Einordnung statt einer Wunschzahl.
Im aktuellen Marktumfeld ist eine fundierte Analyse aller preisrelevanten Parameter entscheidend. Wir kombinieren harte Fakten mit der Lage-Lektüre, die nur jemand mitbringt, der den Berliner Markt seit Jahrzehnten begleitet.
Harte Faktoren
ImmobilientypWohn- und NutzflächeBaujahrBaulicher ZustandGrundstück
Weiche Faktoren
MikrolageAusstattungsniveauAktueller MarktKäuferinteresse
Diskret & ohne Verpflichtung
Marktwert anfragen
In drei kurzen Schritten: Objekt, Zustand, Kontakt. Wir melden uns innerhalb eines Werktages mit einer ersten Einordnung.
Drei Begriffe, drei Bedeutungen
Was Ihre Immobilie wert ist, hängt davon ab, wer fragt.
Marktwert, Verkehrswert, Beleihungswert. Drei Begriffe, die im Alltag oft durcheinander geworfen werden. Für jeden Schritt im Verkauf ist ein anderer relevant.
01
Marktwert
Der realistische Preis, den Käufer für genau dieses Objekt, in dieser Lage, in diesem Zustand heute zahlen. Abgeleitet aus Recherche, Vergleichsangeboten und allen verfügbaren Datenquellen. Das ist der Wert, an dem wir uns in der Vermarktung orientieren.
02
Verkehrswert
Der Begriff aus der gutachterlichen Welt. Ermittelt nach Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren. In Premium-Lagen für Eigennutzer ist das Vergleichswertverfahren die fachlich saubere Methode und damit unsere Standardgrundlage.
03
Beleihungswert
Das, was die finanzierende Bank des Käufers daraus macht, mit ihren Risiko- und Sicherheitsabschlägen. Oft deutlich unter dem Marktwert (teils nur 60 Prozent). Wichtig zu wissen für die Finanzierungsdiskussion in der Verhandlungsphase.
Methodik
Vergleichswertverfahren, unser fachlicher Standard.
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bzw. Villen zur Eigennutzung. Das Segment, in dem wir arbeiten. Ist das Vergleichswertverfahren die sauberste und marktnächste Methode. Wir leiten den Marktwert ab aus:
- · realisierten Vergleichsverkäufen aus derselben Mikrolage (soweit verfügbar)
- · aktuellen Vergleichsangeboten und ihrer Marktreaktion
- · Bodenrichtwerten, Marktberichten und Sprengnetter-Daten als Plausibilitäts-Anker
- · einer Lage-Lektüre, die Mikrostandort und Zustand korrekt einordnet
Sach- und Ertragswertverfahren existieren für andere Objektarten und Anlässe (renditeorientierte Mehrfamilienhäuser, Spezialimmobilien). In unserem Segment sind sie nur in Ausnahmefällen die richtige Wahl.
Was kostet die Bewertung?
Kostenfrei im Akquise-Kontext. Festpreis nur, wenn ein Gutachten gewollt ist.
Akquise-Kontext
Marktpreis-Einordnung
Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, Ihre Immobilie zu verkaufen, ist die Marktpreis-Einordnung ein Teil unseres Akquise-Service, kostenfrei und ohne Verpflichtung.
Wir nehmen uns die Zeit, weil eine fundierte Einschätzung am Anfang der bessere Grundstein für eine spätere Zusammenarbeit ist als jede Marketingphrase.
Schriftliches Gutachten
Festpreis-Bewertung
Wenn ein Gutachten als formales Dokument benötigt wird. Etwa für institutionelle Auftraggeber, Erbauseinandersetzungen oder ohne Verkaufsabsicht. Erstellen wir es als Festpreis-Leistung zwischen 500 und 1.500 € netto pro Projekt, je nach Aufwand und Tiefe.
In diesen Fällen geht es nicht um die Akquise eines Mandats, sondern um die fachliche Einschätzung als Dienstleistung.
Der Preis am Anfang
Was ein zu hoher Angebotspreis am Ende wirklich kostet.
Ziel ist der im Moment des Markteintritts höchstmögliche Preis für Ihre Immobilie. Gleichzeitig ist entscheidend, nicht mit einem zu hohen Preis zu starten, denn das wirkt sich auf den späteren Verkaufspreis aus. Der Grat zwischen höchstmöglich und zu hoch ist schmal. Genau deshalb ist die Einschätzung am Anfang so wichtig.
Eine Auswertung von über 1.000 Verkaufsobjekten zeigt, wie deutlich der Aufschlag auf den Marktwert am Ende zu Buche schlägt, sowohl in der Vermarktungsdauer als auch im erzielten Preis.
Aufschlag auf den Marktwert
+ 10 %
- Vermarktungsdauer
- 281 Tage
- Verkauft am Ende
- 3 % unter Marktwert
Aufschlag auf den Marktwert
+ 20 %
- Vermarktungsdauer
- 379 Tage
- Verkauft am Ende
- 15 % unter Marktwert
Quelle: Auswertung der Kreissparkasse Köln mit über 1.000 Verkaufsobjekten. Die Werte beschreiben den Zusammenhang zwischen Angebotspreis, Vermarktungsdauer und erzieltem Preis. Sie sind kein Versprechen für ein einzelnes Objekt.
Eine klare Linie
Manche Mandate nehmen wir bewusst nicht an.
Wenn ein Eigentümer auf einer Preisvorstellung besteht, die wir aus Marktsicht für unrealistisch halten, und nicht davon abzubringen ist, sagen wir das Mandat ab. Lieber kein Mandat als ein Mandat, das niemandem nützt.
Die übliche Mechanik bei zu hoch gestarteten Mandaten kennen wir: erst verstreichen Wochen ohne Anfragen, dann kommt die erste Preisreduktion, dann die nächste, und am Ende wird oft deutlich unter dem ursprünglich realistischen Preis verkauft. Mit Frust auf allen Seiten.
Genau diese Mechanik beobachten wir bei den großen Franchise-Ketten regelmäßig. Wir lassen uns die Preisreduktions-Mails der Wettbewerber zur Marktbeobachtung schicken. Diese Spirale wollen wir Ihnen ersparen.
Ehrliche Einschätzung erhaltenHäufige Fragen
Was Eigentümer vor einer Einschätzung wissen wollen.
Was kostet eine Marktwert-Einschätzung?
Im Akquise-Kontext, also wenn ein Verkauf im Raum steht, ist die Einschätzung kostenfrei und unverbindlich. Ein förmliches Wertgutachten, etwa für Gericht, Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung, ist eine andere Leistung und wird zum Festpreis vereinbart.
Wie lange dauert es, bis ich eine Einschätzung habe?
Auf Ihre Anfrage melden wir uns innerhalb eines Werktages. Für die belastbare Einordnung sehen wir uns das Objekt an und sichten die Unterlagen. Je nach Objekt und Unterlagenlage liegt die schriftliche Einschätzung dann innerhalb weniger Tage vor.
Welches Verfahren wird angewendet?
Für Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser und Villen zur Eigennutzung ist das Vergleichswertverfahren der Standard. Es leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage ab. Bei vermieteten Objekten tritt die Ertragsseite hinzu.
Was unterscheidet Marktwert, Verkehrswert und Beleihungswert?
Marktwert und Verkehrswert meinen dasselbe: den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag erzielbar ist. Der Beleihungswert ist die vorsichtigere Größe der Banken. Er blendet vorübergehende Marktübertreibungen aus und liegt deshalb in der Regel darunter.
Ersetzt eine Online-Bewertung die persönliche Einschätzung?
Nein. Eine Online-Bewertung gibt eine erste Orientierung, mehr nicht. Sie kennt weder den Zustand noch die Mikrolage, weder Ausstattung noch Grundriss und auch nicht die aktuelle Nachfrage nach genau diesem Objektzuschnitt. Genau diese Faktoren entscheiden aber über den erzielbaren Preis.
Bin ich nach der Einschätzung zu etwas verpflichtet?
Nein. Sie erhalten eine nachvollziehbare Einordnung und entscheiden danach in Ruhe, ob und wie Sie weitermachen möchten.
Wie diskret läuft das ab?
Die Einschätzung ist ein internes Dokument für Sie. Ohne Ihren ausdrücklichen Auftrag wird Ihr Objekt weder öffentlich sichtbar noch an Dritte weitergegeben.
„Eine Marktpreis-Einordnung ist kein Verkaufsversprechen. Sondern eine Grundlage für eine gute Entscheidung."
Hon Rubendall Estates · Berlin · Potsdam